שיטות לניהול פרוייקט למימוש תוכנית מיתאר ארצית מספר 38 

השיטות לניהול פרוייקט למימוש תמ"א 38 - אפריל 09

בפני ועדי בתים עומדות 3 חלופות עיקריות בבואם להחליט על אופן ניהול הפרויקט:


מימוש באופן עצמאי:
וועד הבית ממן את חיזוק הבניין וזוכה בסופו של הפרויקט ברווח בגין תוספות הבניה. בשיטה זו על הדיירים להשקיע סכומי כסף נכבדים שיוחזרו להם בסיומו של הפרויקט עם מכירת תוספות הבניה (דירות, מחסנים). חסרונה המרכזי של השיטה היא בסיכון הרב שדיירי הבניין לוקחים על עצמם וזאת בשל כניסתם לפרויקט שהידע שלהם בו מצומצם ובעלי העניין בו רבים דבר שעלול להביא לסכסוכים שיעכבו את הפרויקט במקרה הטוב ויגרמו לביטולו במקרה הפחות טוב. יתרונה של שיטה זו היא בכך שוועד הבית ימקסם את הרווח מהתמריצים הניתנים במסגרת התמ"א.
מימוש על ידי קבלן:
קבלן מקבל לידיו את הזכויות לתוספות הבניה מועד הבית בתמורה לביצוע החיזוק של הבניין. בשיטה זו על ועד הבית לבצע את שלבי הערכת הכדאיות, טרום ההתקשרות לקבלן, איתור קבלן, חתימת החוזה מולו ופיקוח על עבודתו באופן עצמאי. על אף שבשיטה זו רוב הפעילות עוברת לאחריותו של בעל מקצוע שירכז את הפעילות מול הרשויות ומול בעלי מקצוע נוספים נדרשת השקעה רבה מצד ועד הבית על מנת לוודא כי האינטרסים של בעלי הדירות נשמרים והם מקבלים את אשר הובטח להם במסגרת ההתקשרות.
מימוש על ידי חברה פרטית:
ועד הבית מעסיק חברה פרטית אשר מנהלת את הפרויקט לחיזוק של הבניין בתמורה לזכויות לתוספות בניה. החברה יכולה לשלם לקבלן בעבור עבודתו ולזכות ברווח ממכירת תוספות הבניה או לחילופין להעביר את הזכויות לקבלן תוך ניכוי אחוז מסוים מהרווח הצפוי. בשני המקרים דיירי הבניין נהנים מהעובדה כי הם אינם משקיעים ולו שקל אחד בפרויקט אולם מצד שני הם אינם זוכים ברווח הגלום בתמ"א בצורת תוספות בניה אלא, זוכים להטבות אחרות כדוגמת: שיפוץ הבניין, הוספת מעלית, הוספת לובי מפואר וכמובן חיזוק עמידותו של הבניין ברעידות אדמה.
בכל מקרה מומלץ מאד לשכור שירותיו של עורך דין המתמחה בתמ"א 38.

שיטות חיזוק
חיזוק של מבנה יכול להיעשות בצורות שונות: באמצעות מסגרות פלדה, מסגרות בטון וקירות הקשחה. ההחלטה על אופן חיזוקו של כל מבנה (כמו גם לגבי סוג וצורת תוספת הבניה) נקבעת לכל מבנה לגופו על פי נתוני הקונסטרוקציה שלו, העיצוב, ההתאמה לסביבה, העלויות ומרכיבים אחרים.